美国商业银行个人住房抵押贷款产品设计

BJHOUSE北京房地产网首页　　2005年9月7日9:30　　深圳金融

　　1、美国商业银行个人住房抵押贷款的主要形式

　　（1）固定利率抵押贷款（Fixed rate mortgage，FRM）：这是美国住房抵押贷款的最常见形式，其特点是贷款利率固定，不随市场利率的变动而变动，每月偿还金额相等，每次偿还额由不断增加的本金和不断减少的利息所构成，直至该抵押贷款全部偿还为止。

　　（2）可调节利率抵押贷款(Adjustable rate mortgage，ARM):即放款人根据支付给存款者利率的高低来调整利率，利率的变化情况通过每个月的利息支付反映出来。在80年代，这种形式的抵押贷款约占新抵押贷款的2/3。

　　（3）分级偿还抵押贷款(Graduated-Payment Mortgage，GPM):此类贷款利息率和偿还期固定，偿还期的最初几年偿还额较低，以后随着借款人收入增加而增加，依次偿还的金额呈阶梯状分布。它是专为年轻家庭设计的一种方式，其目的是帮助借款人在工薪基础上付款。它受到美国年轻人的普遍欢迎。

　　（4）权益增长型抵押贷款（Growing-Equity Mortgage，GEM）：此类贷款在初期与传统贷款并无差别，但在之后的还款期内，支付金额将递增，较之传统方式，归还本金更快。

　　（5）反向抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage，RAM）：每月支付房主部分资金，房主后来一并偿还，这类贷款适合老年房产主。

　　（6）再抵押贷款（Second Mortgage）：由第一次抵押贷款的房产作担保进行的又一次贷款。

　　由上可知，美国个人住房抵押贷款的形式多种多样，抵押贷款的对象极其广泛。这对我国个人住房抵押贷款品种的开发具有积极的借鉴意义。

　　2、美国商业银行个人住房抵押贷款产品的设计（要素构成）

　　美国商业银行个人住房抵押贷款产品通常包括以下一些要素：首付、利率、购房成本、点－附加点和折扣点、年度费率、提前还款的惩罚条款、保证金帐户、贷款额和房屋价值等，通过对以上项目的组合，创造出各式各样的贷款产品，满足不同客户的个性化需求。除个人住房可调整利率抵押贷款外，还必须包括贷款金额、贷款方式、贷款目的、提前还款惩罚条件、保证金帐户等要素，其中主要的构成要素有：

　　(1)首付比例：客户在购买房产时首先用自己的钱支付的一部分房款;如果不能支付20％的现金首付款,有三种方法可以选择：一是商业计划,如抵押贷款保险即为获得较低的首付而支付的每月固定的补偿；二是政府计划，由政府提供担保，首付款可更少，但对贷款额加以限制；三是其他选择权，即当前两种都不适用的时候,可以选择家庭馈赠或寻找房产共有者等。首付比例是一个3％～20％的范围，甚至特殊情况可以“0首付”。

　　(2)利率：借款的主要成本，决定了抵押贷款每月支付额的数量;它是一系列的可供选择的利率表，便于消费者选择适合自己的类型。

　　(3)购房成本：除了首付在手续办完时必须支付的费用，包括点、贷出者和经纪人的管理费、保证金和利息、第三方费用；

　　(4)点－附加点和折扣点：附加点是指要加入购房成本中的费用；折扣点是指要从购房成本中减去的费用。两者都是和利率一一对应的，通称为点，利率的点有此增彼减的关系。在同一贷款中，可选择不同的点从而获取不同的贷款利率：相对更高的附加点搭配更低的利率，而相对高的利率则搭配低的点或得到折扣点来冲抵。

　　(5)年度费率：更准确的反映了包括利率、点、其他费用在内的全部费用的支出水平，度量整个贷款的成本，比单独使用利率衡量成本更好。

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