项目售价预计7000元/平方米，谋利借助商业地产
华润置地（1109.HK）北京公司25.65亿元拍得北京清河地块后，该项目的开发计划昨天落定。
《第一财经日报》记者获悉，华润置地董事总经理王印在该公司股东特别大会后表示，该项目将主要开发为住宅，投资开发连地价的总投资额达人民币60亿元，地皮可建楼面面积约为70万至80万平方米，售价为每平方米人民币7000元。华润置地北京公司副总经理谢骥透露，该地块将分三期开发，每期在20万平方米左右，将在2008年之前运作完成。目前虽未定出第一期开盘价，但三期产品总的价格区间将在每平方米6000~9000元之间。
华润该项目以成交天价贵为今年北京“地王”，目前，其周边同级地段项目成交均价稳定在每平方米6000元，甚至更低。华润要想通过该项目盈利，除了开发住宅还将借力商业地产。
华润拍下该地块时，业内人士曾经测算过该地块地价。据成交价估算，该地块平均成本价在每平方米3780元。不过，华润一位蒋姓员工表示，项目一期将于明年8月份开盘，以25.65亿元拿地价格估算，55万平方米住宅部分的楼盘地价大约要在3800元/平方米左右，比同级地块的住宅平均楼面地价要高出近1500元左右。10万平方米商业地产项目楼面地价在每平方米4100元左右，再加上必要的建筑成本、室外附属设施成本、管理成本和利息利润，清河项目至少要卖到6500元/平方米才不会赔钱，而如果加上房地产必要的高额推广成本，至少要卖到每平方米7000元以上。
虽然目前7000元的定价并不算高，但按开发商低开高走的一贯思路，后面陆续开发的项目售价大约会上涨一二千元。更为重要的是，陈鹰在不同场合一再强调，不能以平常计算方法计算这块地的成本，华润更看重的是商业和公建项目所带来的利润。这也与王印所说的“华润置地尤其看好建筑面积达10万平方米的商业金融用地”互相印证。王印称，期望项目税后利润率达10％以上，内部回报率达20％至30％。单靠销售住宅项目显然达不到这个目标。
据悉，华润拿下的这块天价地将建成的大盘中还包括10万平方米的商业项目和2万平方米的体育设施，并有会所功能。由于商业项目的启动和开发周期要长于住宅项目，所以王印表示，华润清河项目的商业部分立足于三年后的北京市场。华润置地方面认为，按照北京市新的整体规划，该地块处于西部生态带，优越的自然环境使其相信，该地块能成为中关村区域最适宜居住的大型社区。
在北京土地供应日趋紧张的情况下，北京清河板块自2004年以来就已成为北京房地产市场的一个热点区域。去年，首创旗下的归谷园公司以11.7亿元拍下了紧邻城铁13号线西二旗站的西二旗居住区40万平方米土地，之后，当代集团以4.27亿元拿下了西三旗安宁庄15万平方米土地，如今加上华润的项目，可以预计，未来北京清河板块新一轮的房价上涨局面有望出现。
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