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| 不停亏损企业不停填补 会所成开发商心中的痛 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2005年9月7日9:27 房地产导刊 |
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虽然至今尚未找到会所经营的万权之策，但业界对于会所经营的思考一直在进行。节能降耗、以商养娱、转换机制、创新模式，都成为为会所突围计划的重要组成部分。 这毫无疑问是目前开发商最为头痛的一件事。虽然会所在不停的亏损，但企业却不得无偿的填补。 “会所就像一个无底洞，你明知无法填满，却不得不填。一旦开发商放弃填洞的努力，面临的将是企业与业主间的纠纷，甚至是企业的整个信誉。”有发展商比喻，会所就像鸦片，无时不刻在吮吸着企业的血液。 如何经营会所，并使之产生效益，成为业界长期探索的问题之一。 节能降耗减少运营成本 会所的本身决定了会所具有服务与经营双重功能，但要在二者之间找到一个结合点相当困难。广州地产知名会所经营企业——广州合生星景商务有限公司副总经理傅朝阳说：“会所的服务性质的决定了会所并不具备赢利能力。” 目前，对会所来讲，降低亏损的最直接的做法就是节能降耗。如何最大限度的降低成本是在很大程度上决定了会所的亏损的多少。 会所的费用支出，包括经营性费用支出和行政性费用支出两大部分。其中，水、电、空调及设施维护占据了很大的部分，且这笔开支也成为开发企业割肉最多部分。因此，如何降低这部分的开支成为发展商思考的问题之一。 目前，全国及广州大部分会所都通过中央空调致冷。虽然中央空调致冷有助于保持整个会所的温度恒定，确保送气的质量，但中央空调的弊端在于耗电量过大。“即使你部分设施没有运用，但在整个连为一体的空间内，你无法阻止气流的运行。”傅朝阳说。 从各企业会所经营的实践看，降低空调运营成本的途径有两种。一是功能改造，即将中央空调改造成分体空调或多个小中央空调。这样，当部分项目未投入使用时，可以关闭相应的空调，以达到节能降耗的目的。第二种途径是对会所空间进行改造，在不同的项目间设施间隔层。广州合生星景商务有限公司华景新城会所主任罗铁明说：“从华景新城会所实践经验看，这一调整的成效是十分明显的。” 当然，成本的压缩还包括其它营运费用和行政性费出支出等多方面。一般来讲，会所经营的高峰期在晚上7：00至11：00和节假日，而其它普通时段，人流量很少，因此合理安排工作人员上下班时间也是降低成本的一个重要方面。广州丽兴房地产开发有限公司东风会所经理陈志刚说：“对会所经营来讲，开源节流重要性是不言而语的，你必须想尽一切办法限制能源的浪费。”东风会是广州市区经营较为成功的会所这一，陈志刚认为成本控制是东风会保持不亏损的重要方面。 除了节能降耗之外，会所盈利能力的改善，还有待于经营项目结构的调整。 由于涉及到如何为小区业主服务，大部分会所项目以康体设施为主，如游泳馆、篮球馆、排球馆等，虽然占地面积大，但经营效益却比较差。“对于这类大众运动项目来讲，只有搞批发式经营才能营利，但对小区会所来讲，你不可能将整个会所都搞成某一类项目，你必须兼顾不同业主的不同需求。”傅朝阳说，这就形成一个矛盾，大众运动难以盈利，但高档运动(如壁球、网球、高尔夫球等)由于小区人流理太少，且多为弱势消费群体，不足以产生较大的利润。 因此，对企业来讲你必须做到合理兼顾，达到二者的平衡。“从降低成本的角度看，最好的途径是，根据小区内业主的层次，主推几类常规运动，且倾向于室外运行。”傅朝阳说，但前提是，你必须广泛听取业主的意见。 不过，无论是节能降耗还是项目经营调整，都是会所经营的权宜之计。 由于康体项目属于微利项目，加之封闭小区消费力不足，小区会所在经营方面先天不足。因此，对小区会所来讲，解决定问题的途径有两种：一是增加人流量，二是提高消费力。 这人流方面有两种途径可以选择：一是小区人流量足够大，消费力很强。典型代表有祈福新村度假乐部，其小区人口达到十万人左右；二是是否对开开放，允许社会公众进入会所消费，如东风会所、华景新城会所等。这方面，广州雅居乐花园会所正在进行的对外团体活动承办及其声名整个华南板块的中餐厅点心为其赢得了不少客流。 对于提高消费力，目前各会所较为成功的做法是“以商养娱”。目前，华景新城会所的利润主要是餐饭和商业百货。罗铁明认为，单纯依靠康体及娱乐项目根本不可能实现盈利。而地处闹市区的东风会所，通过承办中国移动、中国烟草等各大型企业集团公司会议及培训活动，取得了高额的回报。 不过，这一条路并不好走，对于大多数地产市郊的封闭小区来讲，这一途径的实现需要大量的精力投入。 追本朔源，还原会所本色 事实上，一个会所能否真正扭亏为盈，项目规划的第一步就定下了基调。华景新城会所主任罗铁明说：“会所本身盈利，取决于发展商本身。” 随着会所经营经验的成熟，虽然至目前已有部分企业对会所后期的经营给予很大关注，但大部分企业在会所建立之初，并没有对会所的功能准确定位。陈志刚说：“这方面突出的问题是强调了会所的销售功能，而忽视了会所后期的经营功能。” |
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