万科降价乱京城楼市开发商集体玩迷失

BJHOUSE北京房地产网首页　　2008年3月5日11:29　　北京商报

　　“现在楼市真有点看不清楚了，虽然手里还有3个项目在洽谈，但真是没底啊！”近日，一位不愿透露姓名的香港某地产公司项目经理在面对记者的询问时，摇着头颇为无奈地说。而就在半年前，他还向记者表示，二线城市3000万美元以内的地产项目、一线城市1亿美元以内的项目，只要手续齐全、价格合适都可以“吃下”，无论是以整体转让、注资，还是合作开发、提供过桥资金的方式。
　　据记者了解，自去年年底，像这位开发商所希望的“私下协议购买土地或项目”的生意是日渐冷淡。本来，市场成交量的日益萎缩就已经让许多开发商看不清楼市路在何方了，而由万科地产(企业专区,旗下楼盘)发动的全国“降价”活动，让形势更加混乱和不安。
　　近日，万科地产位于北京的3个项目——四季花园、紫台、假日风景相继举办了降价促销。而其在东莞开发的运河东一号甚至还推出了7折优惠的团购房。从广州、深圳到上海、东莞，再到北京，万科地产的“降价”活动越做越强。关于“万科降价究竟存何居心”，业界众说纷纭。
　　SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)的一番话似乎最具冲击力——“万科是在借机清理门户，打击中小地产企业。”其实，早在去年年底，就有京城的开发商告诉记者，“如果想打击对手，现在开始降价，不到一年，国内的开发商就要倒掉一半”。
　　这样的预言无疑令已经摸不清楼市方向的开发商们更加感到迷茫，而集体玩“迷失”似乎也成为他们近期的共同表现。
　　品牌开发商骑虎难下
　　中小开发商见风使舵
　　正如潘石屹所言，无论企业大小都有遭遇资金紧张的压力。因此，目前交易量低迷、现金周转缓慢可以说是所有地产公司都面临的共同困难。房价的“扛”与“降”成为了两种必然的选择。当万科降价正成为业内议论的热点时，许多品牌开发商正在为寻找降价的理由而发愁，一方面考虑自身的品牌效应和对市场的影响不敢明目张胆地降价；另一方面考虑到自身降价对周围项目的影响不敢草率降价，陷入了一种骑虎难下的境况。
　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据，2月份以来，北京推出的6个住宅项目的689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%。其中更有4个项目销售签约量为零。特别是春节过后，一些2万元以上的高档项目基本上交易量全为零，市场压力已经可见一斑。
　　尽管如此，大多数开发商仍然不愿意降低房价去刺激交易，迎合市场趋势。就在万科中粮假日风景降价的后不久，保利地产(企业专区,旗下楼盘)(600048)证券事务相关负责人就公开表示保利地产不会降价。他进一步解释说，“我们不会调整销售策略,之前保利楼盘定价相对合理”。同样，不愿降价的并不仅保利地产一家，记者从位于东二环售价在2.6万元/平方米的某高档项目负责人那里了解道，他们也没有跟风降价的打算。
　　和品牌开发商相比，中小房地产企业似乎更会见风使舵，这些企业或将现有项目低价出让，或将建设项目直接低价套现，目的就是降低风险，免受市场拖累。记者了解到，近日，朝阳路上一个由中小地产公司开发的公寓项目，就正在谋划欲以1.6万元/平方米的价格将项目整体出让。该项目的开发商告诉记者，由于项目自身的建筑面积只有2万平方米，体量较小；加之目前形式不容乐观，因此希望能够尽快低价套现。
　　据记者调查，目前，该区域内的商品房价格基本上都已经在2万元/平方米以上了。无独有偶，在京城八达岭高速公路附近的某项目，在近期土建已经基本完成的情况下，开发商急于变现，整体出让价格仅为8000元/平方米，远低于周边项目目前售价。
　　销售压力明显加剧
　　“迂回战术”受开发商青睐
　　事实上，尽管开发商都表示不愿或是不会“学”万科大举动降价，但销售萎缩的加剧已经压得这些企业快要喘不过气了。根据此前保利地产发布的公告可见，今年公司销售压力已经十分巨大。1月份，保力地产实现销售面积7.75万平方米,实现销售认购金额8.63亿元。与去年12月份相比,销售面积和销售金额分别下降53%和45%；销售面积也与去年同期相比减少了14.12%。而保利地产相关人士也向记者透露，春节过后项目没有成交一套房源，客户访问量也出现了大幅度减少。
　　保利地产的销售压力，事实上目前在远洋地产(企业专区,旗下楼盘)、富力地产(企业专区,旗下楼盘)、华润地产等这样的大品牌企业同样也是存在的，而为了缓解这样的销售压力，这些大品牌公司都已经开始酝酿相关应对措施。华润置地(企业专区,旗下楼盘)(北京)股份有限公司品牌推广总监朱华越就向记者透露，已经针对现在不明朗的市场情势制定积极应对措施。而金地集团(企业专区,旗下楼盘)(600383)董事长凌克也在采访中表示，虽然不会完全追随万科降价步伐，但会根据不同的区域、不同的市场来确定不同的销售方式，以加快现金流的回收。
　　明地里不谈降价，但暗地里却做足了充分的降价准备。这种迂回、含蓄的战术似乎很受现阶段开发商的青睐。特别是在目前北京平均房价仍在上涨的背景下，开发商似乎都在期待采用这样的战术撑到市场“回暖”时。
　　“每年年初，都会出现降价打折情况，这只是一种促销的手段。尽管，今年这一现象更加明显些，但至少目前还没有看出房价要下跌的迹象。根据政府有关部门的统计，平均房价依然在上涨。因此，现在的情况只能说明市场不活跃，等过了5月份整个市场或将有明显转变。”DTZ戴德梁行(戴德梁行博客|戴德梁行新闻)泛城住宅部高级董事岳锋钢在接受记者采访时表示。

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