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| 房地产宏观调控一年又一年 百姓依旧望楼兴叹 |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2006年11月24日10:20 人民网 |
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从最初的房地产市场调控到“国八条”“国六条”出台，房地产投资过热现象因此有所缓解，但房价过高问题却更显突出，消费者期待的房价回落并没有出现。今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月提高0.1个百分点。房价居高不下，使一些地方政府和房地产商获得巨大收益，而普通居民只能望楼兴叹。有关专家指出，房地产价格上涨过快主要源于市场供求关系失衡。下一步应继续采取调控措施，在保障市场稳定的前提下，从改善供求关系入手，着力解决房价过高问题。 抑制投机 征税重心应从交易转向保有 房地产价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。通常情况下，供给快速增长，空置面积又很大，房地产价格不应该持续上涨。有关专家指出，之所以出现这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。 据了解，国外十分重视对房地产保有环节的征税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收的80%。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。 清华大学房地产研究所博士后张金华建议，房地产调控政策必须围绕供给和需求两方面进行，在调控需求方面应将房地产税征收的重心从交易环节转向保有环节。 为了抑制房地产投机需求，国家应考虑在房地产保有环节统一征收物业税，按房地产的面积每年付税；同时，征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈给社会。 经济学家王小广认为，国家还应在房地产开发环节适当征收消费税，现阶段可只限于别墅、高级公寓等高档住宅，这将有效抑制投机需求和过度消费行为国家在征收消费税时应确定一个上限，如人均20平方米可以不征收税，超过这个上限则按累进制征税。 供应结构 经适房土地供应不低于70% 目前，我国房地产市场的最大问题是，供应结构与需求结构不对应。无论从眼前看还是从长远考虑，我国的住房需求主体都是中低收入的普通居民家庭，住宅供给理应以大众化需求为主。但据统计，我国250个地级以上城市中，70%还没有完全实施廉租住房制度，保障面不到4%；经济适用房开发投资出现负增长，目前只占商品住宅总投资的5%。 有关专家指出，只有加大经济适用房的投入量，才能有效改善我国房地产市场供应的结构性矛盾，起到平抑房价的作用。 为了保证中低价位、中小套型普通商品房的供应量，国家在今年5月出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中推出一项有力措施，规定中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的年度土地供应量，不得低于居住用地供应总量的70%；同时，继续停止别墅类项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房的土地供应。 但是，为了追求经济增长，一些地方仍在想方设法缩减经济适用房建设计划和用地供应，至今未使上述政策得到真正执行。甚至某大城市的相关部门负责人还曾发出过“无法执行”的言论，而这个城市的房价在国家宏观调控的形势下，逆势而上，涨幅位居全国前列。 中国人民大学严金明教授建议，各级地方政府在制订土地开发供应计划时，应充分保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，避免在这一块土地供应上不增反降。 供应层次 加快发展住房的二、三级市场 业界人士透露，目前欧美国家房地产交易量的80%左右集中在二手房上，每年约有5%的存量房进入住房二级市场，而我国住房二级市场的交易量却明显偏低。 以北京为例，今年二手房的预期交易量为10万套，这与北京市3亿平方米的存量相比极不相称。如果住房二级市场得到充分发展，北京每年将有1500万平方米、约25万套二手房进入市场，再加上房屋租赁市场，必将大大缓解住房供给的压力，有利于稳定住房价格。 专家建议，今后国家应采取有针对性的政策措施，加快发展住房二、三级市场，如建立优化的税收体系，以减少交易环节，降低交易费用；制定严格而切实有效的房地产中介行业市场准入制度；健全住房交易市场法律法规，促进住房交易形成健康有序的流通秩序等。 此外，国家还应重视实施“差价换房”“分期付款售房”“租赁住房”“预先订房”“流通现房”等多种销售方式，从而实现我国房地产市场的供求平衡。 信贷政策 监管房地产开发的信贷条件 信贷政策在房地产调控中起着十分重要的作用。 如果房价涨势仍然不降，人们势必联想到新一轮调控措施出台的可能。那么，新的信贷调控政策将指向何方呢？ 建设银行有关负责人表示，今后建行将更加注重对房地产市场趋势的分析和判断，在风险可控的前提下，加快发展房地产业务。一方面，继续向住宅市场要份额、要效益，加大住宅信贷投入在开发贷款中的占比；同时，实行差别化服务，今年新增房地产开发贷款将主要投向经营管理水平高、资产质量好的分行和住房市场发展良好的重点城市。 中国银监会负责人则表示，今后将严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行将按照审慎经营的原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。另外，为抑制房价过快上涨，监管部门还将视情况有区别地适度调整住房消费信贷政策。 京沪深房地产陷搁置危机 随着房产调控逐渐深入，房地产商的日子将日益难过。房地产宏观调控各项政策的出台，打乱了一些开发商原有规划，遭遇资金寒流的开发商，又不得不面对规划难以通过，延期开工甚至搁置项目的危机。一个典型的例子是，一被称为北京亚奥商圈标志性中心的大型地产项目可能遭遇停工危机。“本应在4月份开工的二期工程目前没有开工迹象，我们担心三环内的类似项目都可能遇到这样的情况。”一知情人士向记者透露。 根据开发商规划，上述项目去年一期工程封顶后，今年的二期工程规划将于年初报批，并于4月进入开工阶段。但从今年6月开始，开发商渐渐感到了延期危机。“几个月过去了，规划就是批不下来。”公司人士介绍，而最主要的政策影响是关于“70%住宅面积须建90平方米以下小户型”的政策。今年调控时，“70至90”的结构调控政策颁布后，多家正值此时报批规划的北京房地产开发商同时遇到审批阻碍，“等待细则”成为当时有关部门给开发商们的统一说法。但是，北京等地住房结构比例细则始终不出，只有建委和规划局等相关部门一些零星的“严格执行中央调控政策”的说法。“实际上，我们的项目一直处于审批搁置阶段，最终的审批时间变得不确定。”内部人士透露，“到了11月，一种说法已经在公司内部悄悄流传：这个项目可能要一直停工了。” 受到政策从严控制而延迟规划审批和开工的房地产项目不仅存在于北京。根据记者了解，上海、深圳等一线城市也有部分项目在规划报批阶段陷入搁置或推迟审批。“我们代理的客户有两个项目遇到搁置审批的问题，具体原因不清楚。开发商目前只能做一些其他的准备工作，甚至按照不同方案做不同的准备。”戴德梁行上海分公司有关人士告诉记者。而来自深圳香地半求工作室的监测结果是，6月至9月期间，深圳市规划局共接受商品住宅审批案210宗，其中104宗因为没有满足“国六条”的相关结构调控规定而未获批准——未获批准项目比例创造深圳有史以来的新高。 分析人士指出，中央调控政策从长远来看，积极意义毋庸置疑：既可以增加单套住宅的总供应量，又减少总价以利于普通家庭购房。但是，对于审批的重新规定如果没有一定步骤，会在近期减少原本供应就比较紧张的一线城市的楼市供应量。“我们预计深圳50%的商品住宅项目规划未获通过意味着无法按期开工建设，入市销售时间也将随之推迟5个月。”半求工作室分析师指出。另外，深圳市还有637份在6月1日以前通过了规划审批，但是没有取得施工许可证的项目也需要就结构比例进行重新审查。“即使项目通过审查，估计也会延后3个月以上的入市时间。”据中原地产华北区董事总经理李文杰介绍，因为一些房地产项目在审批进度上滞后3至4个月，加上北方冬季停工期的影响，大量可能在今年年底前入市销售的房地产开发项目将推迟到明年。 |
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