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| 北京房价何曾下跌过？ |
| BJHOUSE北京房地产网首页 2006年11月27日8:51 21世纪经济报道 |
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颇为奇怪的是，近来总有一些朋友问，北京房价会不会下跌？ 11月13日，据国家发改委、国家统计局公布的数字，与去年同月比，新建商品住房销售价格涨幅最快的三个城市依次为：北京10.7％、厦门10.5％、深圳9.9％；上个月分别是厦门上涨11.4％、深圳上涨10.6％、北京上涨10.3％。上海10月和9月同比分别下跌0.6％和2.3％。 自去年国家加大房地产调控力度以来，北京的房价一直在上涨。国家发改委公布的一些统计数字，北京房价涨幅基本都居于前列，很多月份(季度)甚至位居前三名。 而自去年下半年以来，上海房价已渐趋稳定，甚至微跌。不同的机构，关于上海房价究竟下跌了多大幅度，并不一致，从微跌百分之零点几，到大跌四分之一，都有。但从统计数字来看，上海平均房价在下跌，似乎是一个事实。这可算是上海房地产宏观调控的重要成果之一。 难道房地产宏观调控只对上海管用，对北京和深圳等城市不管用？没有人这么说，但统计数字好像是这么说的。 于是，有人就忍不住要追问：北京房价什么时候下跌？ 实话说，北京房价会不会下跌，什么时候开始下跌，下跌多少，这样的问题恐怕只有神(如果有神的话)才能精确回答。可神又不会用人的语言来表达，至多会用一些被称作“神启”的东西来暗示，让凡人们去领会、猜测和争论。 即使非拿北京与上海相比，也有意想不到的视角。有人跟我说，就算上海房价平均下跌了10%，但上海现在内环的房价还是动不动就达3万元/平方米，而北京三环内除了CBD区域，房价超过2.5万元/平方米的并不算很多。假如非要跟上海比，北京的房价不但不应下跌，而是要继续上涨：北京房价凭什么就比上海差那么多？许多北京开发商就是这种心态。显然，这种比较，实在要令人气得肚子疼。 任志强在中国住交会上说，宏观调控的目的不是为了让房价下跌，而是让房价稳定增长，不能因为房价没有下跌就认定宏观调控不到位。如果套用他的话，北京的房价上涨似乎是正常的。但很多人不会同意。 曾经有专家分析说，就房价而言，如果说上海等长三角城市是去年房地产宏观调控的重点城市，那么北京深圳则是今年房地产宏观调控的重点城市。按照这个逻辑，上海房价从去年底开始滞涨甚至微跌，那么，北京也有可能在明年初开始滞涨，因为，调控政策对市场产生作用有一定的滞后期。 真正对房价涨跌形成决定性影响的，还是供求关系。据说，北京正在采取措施，加大土地和商品房上市量。如果传闻属实的话，明年有可能形成较大的供应量。其中，一部分是“8·31”大限已过关而未上市的项目，一部分是新增的供应量，这两部分叠加在一起，会有一个小小的供应高峰。供应大幅度增加，而需求不可能短时期内同步同量增加(在限制外资购房、二手房强制性征收个人所得税和土地增值税的情况下需求反有可能被缩减)，那么，在市场供求规律作用下，房价上涨的势头被遏制甚至微跌，并非没有可能。 然而，这只是理论分析。有人说，北京房价是连续15个月上涨，其实，在我的记忆中，1992年以来，北京房价就不曾真正下跌过。1999年，北京市统计局曾经公布统计数字说，全市房价同比下跌数百元。但是，那是因为当年以回龙观为代表的经济适用房大量上市，摊薄了整体房价，而并非是商品房价格在下跌。 1992以来，北京房价真正下跌的，只有万通新世界广场、罗马花园、恩济花园等少数项目，其他商品房项目都在上涨。2003年以来，许多项目累计涨幅远远超过100%。 北京房价为何一直上涨不停？无他，因为北京有着庞大的住房需求。至于是哪些需求在支撑北京房地产市场，这不是本篇文章的主题。从供求关系角度说，期望北京房价出现较大幅度的下跌，是不现实的----除非供应量成数倍增加，而需求被严重抑制。 倘若我们通过分析，得出了明年北京商品房供应量大增，将导致房价涨幅稳定或只是微涨的结论，这已经是一个很大胆的说法了，至于2008年以后，留待方家去分析罢。 (作者：李一戈) |
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